最近、何人かのマンションデベロッパーの役員と話をする機会があった。いちように皆が口にするのが、昨今のマンション価格の高騰ぶりだ。

「いや、最近のマーケットは自分たちにもわからない」

「高いと思って販売をし始めても売れてしまうんだよね」

「どうみたってありえない現象だけど、売れるのだからしかたがない」

　プロであるはずのマンション業者が首をひねりながら売るという何とも奇妙なマーケットになっているのが現在の新築マンション相場である。

「麻布台ヒルズ」「うめきた」を誰が買うのか?

　2023年11月にオープンした森ビルが手掛けた麻布台ヒルズ。最高層ビルである森JPタワーの上層部は、最高級ホテル、アマンのサービスが付くマンション91戸が分譲され話題になった。最上層階の住戸は面積1,500㎡（453坪）、ちなみに1戸の面積である。価格が2億ドルなどと言われた。もはや円建てではなくドル建てだ。多くのメディアが私のところにきて「誰が買うのか」と聞かれたが坪単価にすれば6600万円、わかるわけがない。購入者は発表されていないが業界筋の噂では香港人だという。

　大阪だって負けてない。大阪駅北口の「うめきた開発第2期」で登場したグラングリーン大阪 ザ ノース レジデンス（2026年3月引渡し予定）の最上層部の住戸は面積300㎡（91坪）、価格は25億円（坪単価2755万円）で売れたという。

　麻布台ヒルズやうめきたの事例はもはや理屈の世界をはるかに超越した価格水準になっている。なので私は、これは理論値ではなく「アート価格」と呼ぶことにした。ゴッホの絵画を好きな人がどうしても手に入れたいので、好きな価格で買う感覚に近く、理屈もへったくれもないのだ。

マンション業者が首をひねる売れ行き

　東京都内の新築分譲マンション価格（2024年）は平均で1億1181万円、坪単価で565万円だ。66㎡（20坪）の普通の3LDKを買ったとしても1億円超になる。東京都の世帯平均年収の18倍近い価格水準になっているのだ（東京カンテイ調べ）。

　これから都内で供給される新築マンションの販売予定価格をみると、坪単価で1000万円台の案件も目立つ。2023年に分譲された港区三田の三田ガーデンヒルズは坪単価1300万円台から1400万円台で全1002戸が完売している。マンション業者が首をひねりながらも、どんどん顧客が価格に追いついてくるのだから驚きだ。